Налоговые вычеты при продаже недвижимости - часть 4.

Директор юридической компании «Нови и Партнёры» Станислав Нови продолжает юридический ликбез по операциям с недвижимостью.

С предыдущей частью можно ознакомиться здесь.

Итак, повторюсь. Обязанность подачи налоговой декларации при продаже объектов недвижимого имущества, приобретённых в собственность по 01 января 2016 года включительно, лежит на тех гражданах, у кого проданная недвижимость находилась в собственности менее трёх лет. Причём ещё раз акцентирую внимание на том, что обязанность подачи налоговой декларации по итогам налогового периода абсолютно не зависит от того, необходимо ли будет Вам заплатить налог или нет. Показателем в данном случае будет только срок нахождения проданной недвижимости в Вашей собственности – менее 3–х лет.

Это настолько «больной» вопрос, что я считаю необходимым дать ещё некоторые пояснения. Первое пояснение касается тех продавцов, кому отчуждённая недвижимость перешла в собственность в порядке наследования. Проще говоря, уточнение для тех, кому проданная недвижимость «досталась по наследству». Так вот, при продаже «унаследованной недвижимости» срок нахождения этой самой недвижимости в собственности продавца исчисляется не с момента регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а с момента принятия сегодняшним продавцом наследства, в состав которого и входила ныне проданная недвижимость.

Поясню на примере. Наследство открылось, предположим, 02 февраля 2013 года. Наследник на момент открытия наследства проживал совместно с наследодателем. Следовательно, по «букве закона» считается, что он принял наследство тоже 02 февраля 2013 года. По прошествии «необходимых» шести месяцев, опять же, предположим, в идеальном варианте 02 августа 2013 года, наследник получил у нотариуса свидетельство о праве на наследуемое имущество, в соответствии с которым, скажем, 15 августа 2013 года зарегистрировал своё право собственности на ту квартиру, которую продал по договору купли–продажи 05 мая 2016 года. При этом право собственности от продавца к нынешнему покупателю перешло 10 мая 2016 года.

Так вот! Если считать возникновение права собственности по общим правилам, т. е. от момента регистрации права собственности наследника в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то получается, что на момент продажи проданная квартира находилась в собственности продавца менее 3–х лет. А, значит, продавец должен уплатить налог с дохода, полученного от продажи этой квартиры. Но! Так как проданная квартира была получена продавцом в собственность «по наследству», то считается, что его право собственности возникло 02 февраля 2013 года, т. е. с момента принятии им наследства. А при таком раскладе получается, что к моменту продажи квартира уже была в собственности продавца более 3–х лет, и, соответственно, он не должен платить никаких налогов от её продажи.

Подтверждением этому является пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации, который гласит, что «принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации». А в соответствии с пунктом 1 статьи 1114 Гражданского кодекса Российской Федерации днём открытия наследства, по общему правилу, является день смерти наследодателя. Такого же мнения о моменте возникновения права собственности у наследников придерживается Министерство финансов Российской Федерации, дающее соответствующие разъяснения по данному вопросу в письме Департамента налоговой и таможенно–тарифной политики от 08 июня 2011 года № 03–04–05/1–404.

Второе пояснение касается тех продавцов, кому отчуждённая недвижимость переходила в собственность, так сказать, «по частям». И здесь объясню. Сначала, предположим, в 2002 году квартира была «приватизирована на троих», по 1/3 доле в праве общей долевой собственности на каждого. Затем, например, в 2007 году нынешний продавец приобрёл «вторую» долю, а в 2015 году смог выкупить и третью долю, и таким образом стал собственником всей квартиры. Или, предположим, не покупал эти доли, а унаследовал – в данном случае основание приобретения этих долей не меняет ситуацию.

Получается, что «последняя» 1/3 доля в проданной в 2016 году квартире находилась у него в собственности менее 3–х лет. Это бесспорно! Так что же получается? Что от продажи этой самой «последней трети» надо всё–таки будет уплачивать налог? НЕТ!!! Не надо!
Данная правовая позиция великолепно, на мой взгляд, аргументирована в Письме Министерства финансов Российской Федерации от 01 апреля 2011 года № 03–04–08/10–58. В нём, в частности, говорится, что в соответствии с пунктом 40 раздела IV Постановления Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «…при регистрации права общей долевой собственности, возникающего в соответствии с законом с момента государственной регистрации, запись о праве каждого участника долевой собственности идентифицируется одним номером государственной регистрации».

Кроме того, в соответствии со статьёй 5 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221–ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый номер присваивается «только объекту недвижимости в целом».

Таким образом, объектом права собственности у участников общей долевой собственности выступает не доля в праве общей долевой собственности на имущество, а само имущество в целом

При этом, увеличивая свою долю в праве общей долевой собственности на имущество путём приобретения доли другого сособственника или получения такой доли по наследству, собственник всего лишь увеличивает объём своих прав в данном имуществе, но при этом сам объект права собственности всё равно остаётся прежним. «Приобретение или получение по наследству сособственником доли в праве общей долевой собственности на имущество предоставляет ему возможность увеличить объём прав на свой объект, а не приобрести права на чужую вещь».

Следовательно, «право участника долевой собственности на имущество (квартиру, жилой дом, комнату, садовый домик, земельный участок и др.) возникает с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на данное имущество и присвоения ему кадастрового номера, который далее не меняется при изменении состава собственников данного имущества».

Соответственно, «моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на имущество является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на данное имущество в связи с изменением состава его собственников (в том числе смерти одного из сособственников) и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на указанное имущество».

И, наконец, вывод: «Учитывая вышеизложенное, если имущество (квартира, комната, жилой дом, садовый домик, земельный участок) находилось в собственности налогоплательщиков (независимо от изменения размеров их долей в праве собственности на данное имущество) более трёх лет, то доходы от продажи этого имущества не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц».

Итак. Если по документам праву собственности продавца на отчуждённое имущество (или хотя бы на какую–то часть отчуждённого имущества) уже исполнилось три года и более, то в этом случае доход от продажи такой недвижимости налогообложению не подлежит. И в этом случае абсолютно не обязательно представлять в налоговую инспекцию декларацию по форме 3–НДФЛ, в которой продавец отчитывается, что, когда и за какую сумму он продал. Даже если на Ваш адрес придёт письмо из Вашей налоговой инспекции о необходимости «задекларировать доходы» от продажи имущества. Конечно же, Вам никто не будет запрещать подавать декларацию 3–НДФЛ и в этом случае. Но! В данной ситуации это Ваше право, а не обязанность! И только Вам решать, подавать налоговую декларацию или не подавать!

И ещё раз напомню, почему! В соответствии с пунктом 1 статьи 229 НК РФ «налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в… пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса». В подпункте 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ действительно в качестве налогоплательщиков указаны физические лица, исчисляющие и уплачивающие налог, «исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности». Но! С небольшой «припиской» – «за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению». Возвращаемся, как говорится, «к выше напечатанному» и читаем этот пункт 17.1 статьи 217 НК РФ в той самой «старой» редакции, о которой писалось в начале статьи: нахождение имущества «в собственности налогоплательщика три года и более». А, значит, ещё раз повторюсь, какие бы письма Вы ни получали, кто бы что Вам ни говорил, но если приобретённая Вами до 2016 года и проданная ныне недвижимость находилась в Вашей собственности 3 года и более, то, первое, Вы не платите никаких налогов с её продажи, а второе, Вы не обязаны подавать налоговую декларацию 3–НДФЛ о получении дохода от продажи этого недвижимого имущества.

Станислав Юрьевич Нови,
                                                                                        Директор юридической компании «Нови и Партнёры»
                                                                                             +7-909-400-47-47 
                                                                                             +7-909-429-17-17 
                                                                                             +7-903-463-05-05
                                                                                             www.novipart.ru
                                                                                             [email protected]