Анализ банка: доля квартир с перепланировкой на вторичном рынке юга России не превышает 0,6%

Фото: пресс-центр Сбер

Приобретение недвижимости с изменённой планировкой связано с определёнными рисками. Покупатель может как получить выгодное предложение с увеличенной площадью, так и столкнуться с юридическими и финансовыми трудностями. Неузаконенные изменения могут привести к необходимости длительных судебных разбирательств, возвращению жилья в исходное состояние или отказу банка в ипотечном кредитовании. В связи с этим, по данным Сбера, на вторичном рынке крупных регионов России доля объектов с изменённой планировкой составляет всего 0,8%. В южных регионах эта цифра ещё ниже: в Краснодарском крае — 0,6%, в Ставропольском — 0,5%, а в Ростовской области — 0,4%.

Однако у данного явления есть и положительная сторона. Перепланировка часто позволяет значительно увеличить жилую площадь и создать более комфортные условия. Владельцы могут обустраивать дополнительные санузлы, столовые зоны или кладовые. В среднем по России жилая площадь квартиры с перепланировкой почти на 14% больше стандартной. В Ставропольском и Краснодарском краях этот показатель достигает 43% и 32% соответственно, а в Ростовской области — 23%.

Антон Усачёв, заместитель управляющего Ростовским отделением Сбербанка, отмечает:
«Квартира с правильно оформленной перепланировкой предоставляет возможность приобрести более просторное жильё с уникальным дизайном по привлекательной цене за квадратный метр. Однако ключевое слово здесь — «правильно оформленной». Наши ипотечные специалисты всегда акцентируют внимание клиентов на этом аспекте, поскольку нелегальное переустройство представляет серьёзный риск для покупателя и может повлиять на одобрение кредита. Мы рекомендуем тщательно проверять все документы, подтверждающие законность изменений, перед заключением сделки».


Эксперты Сбера напоминают, что ответственность за покупку жилья с перепланировкой лежит на покупателе. Вот пошаговый план действий:

1. Запросите документы. При осмотре попросите у продавца актуальный технический план помещения и убедитесь, что расположение окон, дверных проёмов и несущих стен соответствует документам.

2. Не полагайтесь на удачу. Если вы заметили несоответствия, но квартира вам очень понравилась, настоятельно рекомендую собственнику узаконить изменения до завершения сделки. В противном случае все хлопоты, судебные издержки или затраты на восстановление квартиры в исходное состояние окажутся на вас.

Существует ряд изменений, которые практически невозможно узаконить, так как они нарушают санитарные и технические нормы безопасности. Если в понравившейся квартире вы обнаружили что-то из следующего списка, лучше отказаться от покупки, так как все изменения придётся демонтировать:

• Объединение кухни с жилыми помещениями;
• Размещение санузлов над жилыми комнатами и кухнями соседей;
• Расширение кухни или ванной комнаты за счёт смежных помещений (комнат или санузлов);
• Перенос радиаторов отопления на лоджию или балкон;
• Зашивание стояков газоснабжения, канализации и водоснабжения в стены;
• Устройство полов с подогревом от общедомовых систем отопления.


Важно отметить, что перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке (т.е. заложенной у банка), возможна только с согласия кредитной организации. Хотя банки обычно не проводят регулярные осмотры залогового имущества для добросовестных плательщиков, факт незаконного переустройства может быть выявлен при проверке коммунальных служб или по жалобе соседей. В таких случаях банк имеет право потребовать досрочного полного погашения ипотечного кредита.

Если вы удостоверились, что нет препятствий для перепланировки, следующим шагом будет подготовка плана изменений и его утверждение в Бюро технической инвентаризации (БТИ). После этого необходимо написать заявление о перепланировке в банк и приложить к нему одобренный новый план. В случае положительного ответа от банка, документы следует передать в Жилищную инспекцию для получения согласия на выполнение работ, указанных в плане, и только после этого можно приступать к ремонту.

Методология
Для расчёта доли квартир с перепланировкой были использованы данные объявлений о продаже на платформе Домклик. Объектами с перепланировкой считались лоты, в карточках которых указано наличие изменений в первоначальном плане. Для анализа площади среди объектов с переустройством были использованы данные об общей и жилой площади вторичных квартир на платформе Домклик.