Дом, который построил САМ: советы экспертов

Сегодня мало тех, кто не мечтает о собственном доме — той самой уютной гавани, где вы всегда найдете покой и отдых от городской суеты. Где будет царить тот порядок, который установите вы лично, а не ваши соседи сверху/снизу. Мечты эти вполне осуществимы,но пугают затраты на строительство, юридические тонкости с оформлением необходимых бумаг. Наша рубрика как раз для тех, кто решился недорого и довольно быстро построить дом своими руками или с помощью строителей.

Здесь вы найдете советы юристов, строителей, мебельщиков — все они направлены на помощь в осуществлении вашей мечты.

1. Оформление участка под застройку: документы, СНиПы, правила

2. Выбираем участок под строительство дома вместе с экспертом

3. Финансовая сторона дела: на чем сэкономить, покупая участок

4. Ипотека в помощь

5. Типовой проект или индивидуальный 

6. Закупаем стройматериалы: оптом выгоднее?

На вопрос, на что же следует обратить внимание при оформлении документов на земельный участок, подробно ответила руководитель Юридического агентства «ИМПЕРИАЛ» Инна Чемеркина.

Так, по ее словам, для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке земельного участка, стоит запросить у продавца:

• выписку из ЕГРН и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
• выписку из Правил землепользования и застройки;
• понадобится и Градостроительный план: так вы сможете узнать о возможности строиться на этом участке и разрешенные параметры строительства;
• кроме того необходимо выяснить вопрос, уточнены ли границы земельного участка, другими словами, делалось ли межевание. И посмотреть, как именно проходят эти границы.

Если вы планируете строительство на земельном участке, то необходимо знать, что до недавнего времени действовал упрощённый порядок оформления прав на садовые и индивидуальные жилые дома по так называемой «Дачной амнистии», срок действия которой ранее был продлен до 2020 года.

«Но в августе 2018 года внесли ряд изменений в ГрК РФ, амнистия для нового строительства потеряла свою актуальность. Законодатель установил, что для строительства индивидуальных и садовых домов не требуется выдача разрешения на строительство.

Для начала и завершения строительства достаточно направить в уполномоченный орган соответствующее уведомление.

Да, и на садовом земельном участке законом разрешено строить жилой дом,если правовой режим использования территории, в пределах которой находится застраиваемый участок, предусматривает жилищное строительство», - пояснила руководитель Юридического агентства «ИМПЕРИАЛ» Инна Чемеркина.

Важно знать, в каких случаях могут отказать на уведомление о начале строительства.

Указанные в уведомлении застройщика параметры объекта ИЖС или садового дома не соответствуют предельным параметрам разрешённого строительства/реконструкции объектов капитального строительства, установленным:

• правилами землепользования и застройки,
• документацией по планировке территории,
• или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства;
• размещение указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта ИЖС или садового дома не допускается в соответствии с видами разрешённого использования земельного участка и (или) ограничениями;
• уведомление о планируемом строительстве подано или направлено лицом, не имеющим прав на земельный участок.

Бывает, что участок расположен в зоне, в которой не разрешаемся строительство, например, в зоне культурного наследия.

Инна Чемеркина
Юридическое агентство "ИМПЕРИАЛ", тел.: 8-928-279-06-99 
Сайт: юристы-ростов.рф

Чтобы построить дом своей мечты, начинать нужно с выбора и покупки участка. Как показывает практика, задача эта не из легких. И с каждым годом из-за постоянного изменения российского законодательства усложняется.

Мы решили обратиться за помощью к эксперту, опытному ростовскому юристу Станиславу Нови, и попросили его рассказать, как разобраться во всех тонкостях покупки земельного участка, чтобы не попасть впросак и не купить кота в мешке. На что следует обратить внимание при заключении сделки купли-продажи, какие документы необходимы.

Первый шаг: с чего начать выбор земельного участка

«Сегодня земельные участки, предназначенные для частного использования, делятся на участки, расположенные непосредственно в жилых районах города (так называемый «частный сектор» и участки «под ИЖС»), и участки, расположенные, как говорится, в садах, в садовых и дачных товариществах. Последние по существующему законодательству делятся на садовые и огородные. На садовых наделах можно регистрироваться («прописываться») и строить жилые дома, на огородных этого делать нельзя. Это надо знать, чтобы при покупке земельного участка не совершить одну из главных ошибок», - отметил Станислав Нови.

По его словам, прежде чем покупать участок, нужно определиться, для каких целей он нужен, какое строение вы собираетесь там возводить. Будете ли проживать в нем круглогодично или сезонно, нужна ли вам развитая инфраструктура: школы, садики, поликлиники, магазины, дороги. Или же вы жаждите тишины и покоя вдали от мирской суеты? Все эти «за» и «против» нужно проанализировать, рассчитать свои средства, а затем приступать к поиску участка.

Второй шаг: изучаем границы участка

«Во-первых, при покупке необходимо обратить внимание, какие документы есть в наличие у продавца. Сейчас документов для совершения сделки купли-продажи требуется больше, чем в предыдущие годы. И не всегда сведения, указанные на бумаге, соответствуют действительности. Например, одна из ныне существующих проблем - границы участка. Необходимо изучить публичную кадастровую карту, на ней можно увидеть, не накладываются ли границы вашего участка на соседний. Эту проблему лучше решить еще до подачи документов в Росреестр, иначе будет приостановлена государственная регистрация вашего права собственности до устранения выявленного пересечения. Но не всегда публичная кадастровая карта отражает существующие проблемы с границами земельного участка, очень часто в своей практике мы сталкиваемся с несоответствием фактических границ с данными, содержащимися в ЕГРН. В таких случаях мы рекомендуем произвести обследование и «вынести точки в натуру» (прим ред. главной целью этих работ является определение и закрепление на местности характерных (поворотных) точек границ земельного участка), то есть в действительности посмотреть, совпадают ли границы участка, которые указаны в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), с фактическими. В идеале они должны совпадать с тем или иным углом участка.

После постройки дома его тоже нужно зафиксировать на местности по координатам. Поэтому проблемы с границами нужно решить заблаговременно, чтобы часть вашего строения не находилась по координатам на соседнем участке. Мне в своей практике приходилось сталкиваться со случаем, когда границы земельного надела захватывали дорогу. Также необходимо обратить внимание на фасадную часть участка, выходящую на улицу. Есть случаи, когда люди прирезают себе кусок земли, не принадлежащей им, и в таком виде продают участок. Это тоже нужно выяснить. Если есть соседи у покупаемого вами земельного участка, лучше выносить точки в натуру в их присутствии», - подчеркнул эксперт.

Третий шаг: выясняем, нет ли ограничений для строительства

Также юрист рекомендует заказать градостроительный план земельного участка, топосъемку местности и расширенную выписку из ЕГРН, чтобы выяснить, можно ли вообще строить что-либо на этом участке, нет ли ограничений, обременений, арестов, кто его хозяин, не проходят ли через него магистральные трубопроводы, электрический кабель и т. д. Не расположен ли он на территории водоохранной, защитно-санитарной, промышленной зоны, зоны энергосетевого хозяйства, не расположены ли на нем памятники культурного наследия или историко-археологические объекты. Многие города Ростовской области расположены в зонах, где каждый слой земли имеет свою историческую ценность.

Также необходимо запросить у продавца имеющиеся в наличии договоры с ресурсоснабжающими организациями, квитанции по оплате услуг ЖКХ, выяснить у него возможное наличие техусловий и проектов на подключение коммуникаций. По мнению эксперта, чтобы обезопасить себя от проблем, это все нужно выяснить до совершения сделки. « До совершений сделки купли-продажи - это проблемы продавца, а когда вы купите земельный участок, это будут только ваши проблемы!» - предупреждает Станислав Нови.

«С первого марта нынешнего года вышли новые ПЗЗ г. Ростова-на-Дону (правила землепользования и застройки). Они кардинально отличаются от прежних. В них есть новые зоны, разрешения и запреты. Также в правилах указано, что можно строить на определенной территории и какой высоты. Введение построенного дома в рамки закона будет осуществляться в соответствии с этими правилами», - дополнил рассказ юрист.

Четвертый шаг: соседи, лучшие эксперты

Эксперт рекомендует, покупать ровный участок, иначе придется испытать определенные трудности при строительстве дома. Стоит обратить внимание и на близость грунтовых вод.

«Если есть соседи, познакомьтесь с ними, и расспросите их обо всем, тем более что вам с ними придется в дальнейшем рядом жить. Загляните к ним в подвал, обратите внимание на просадку почв, трещины, грибок на стенах дома. Это может указывать на наличие влажности, близость грунтовых вод и т.д. Обычно соседи охотно делятся информацией о продавце, рассказывают о преимуществах и недостатках жизни в этом месте, об экологической составляющей, подтоплениях и шуме. Рекомендую, до совершения сделки, не поленитесь, съездите на это место еще раз. Внимательно осмотрите окрестности, прислушайтесь, нет ли посторонних шумов, вдохните воздух — все устраивает? Тогда можно и за оформление документов приниматься», - подытожил Станислав Юрьевич.

Станислав Нови
Юридическая компания "Нови и Партнеры", тел.: 8 (909) 400-47-47
Сайт: novipart.ru

При покупке земельного участка и строительства своего жилья, финансы играют самую главную роль

Как купить хороший участок, построить на нем дом своей мечты в рамках существующего законодательства, не переплатив за него, подскажет опытный юрист, эксперт в области недвижимости Станислав Нови.

Ограниченный бюджет — ограниченные возможности

«От количества денег зависит широта ваших возможностей. Если есть ограничения в бюджете, нужно продумать, чем вы можете поступиться: площадью, расположением, ландшафтом, наличием инфраструктуры и т.д. По моему мнению, перед покупкой земли с учетом имеющихся средств, нужно просчитать все варианты, которые вас могут устроить. Например, где вам выгоднее брать участок: в садах, в черте города, в небольшом населенном пункте, в загородном коттеджном поселке и т. д. Ведь как говорится, главное не где жить, а как!», - рассказывает Станислав Нови.

По словам эксперта, при покупке участка, если вы всё же хотите сэкономить на его площади, нужно помнить, что дом, в соответствии требованиям законодательства, можно строить с отступом от межи не менее трех метров, а учитывая еще и правила пожарной безопасности, то от соседних строений ваш дом должен находиться на удалении не менее шести метров.

Ипотека в помощь

Если вы не можете купить понравившийся участок за те средства, которыми располагаете, можно попробовать взять ипотеку.

«Банковская ипотека делится на два вида: в силу закона, когда залогом является объект покупки, и в силу договора, в этом случае залогом становится имеющаяся в наличие недвижимость. Если брать ипотеку в силу закона на земельный участок, нужно определиться с банком, который выдаст кредит на покупку земельного участка. Не все банки выдают ипотечные кредиты на землю. Поэтому, если у вас есть какая-либо недвижимость, может быть, стоит взять заем под залог этой недвижимости – такая ипотека называется «ипотека в силу договора». Здесь есть небольшой нюанс. Процентная ставка в данном случае будет несколько выше», - пояснил Станислав Нови.

Также ещё одним способом приобретения земельного участка может стать областной материнский капитал. А вот средства государственного маткапитала можно направить только на строительство жилого дома.

Ипотека от Сбербанка поможет приобрести земельный участок и построить дом мечты

На приобретение земельного участка под строительство дома мечты можно взять ипотечный кредит. Однако не все банки идут на это или же предлагают приемлемые условия. Нужно знать также условия, при которых возможен такой кредит.

Сбербанк РФ предоставляет кредит на покупку участка и строительство дома

Один из крупнейших банков России - Сбербанк РФ предоставляет ипотечный кредит, как на покупку просто земельного участка, так и на покупку участка и строительство на нем жилого дома, а также отдельно на строительство жилого дома на уже имеющемся в собственности участке. Максимальный срок такого займа составит 360 месяцев.

Какие документы нужны

Чтобы получить ипотечный кредит на покупку земельного участка, необходимо банку для первоначального одобрения предоставить стандартный пакет документов:

• паспорта всех участников кредитной сделки;
• справка о доходах (2 НДФЛ/Справка по форме Банка);
• копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
• для ИП- ИНН, ОГРН, Декларации о доходах;
• пенсионер (пенсия не на Сбербанк) – справку о размере пенсии из ПФР.

Документы по объекту:

• выписка ЕГРН (Св-во о праве собственности) на земельный участок;
• документы основания;
• отчет об оценки;
• копия паспорта продавца;
• согласие супруги продавца на продажу;
• смета на строительство;
• разрешение на строительство;
• предварительный ДКП на приобретение земельного участка.

Первоначальное рассмотрение заявки на ипотечный кредит составит до 3-х рабочих дней (в зависимости от категории заемщика), на практике решение приходит в течение суток.

Рассмотрение документов по Объекту зависит от многих факторов, на практике до  5 рабочих дней.

Как получить одобрение банка

Чтобы дать положительный ответ, банком учитываются несколько моментов в биографии заемщика:

• Общий Трудовой стаж не менее 1 года за последние 5 лет; не менее 6 мес. на последнем месте работы;
• Супруг (а) (*если нет брачного договора) идет созаемщиком;
• Сумма кредита не более 75% от оценочной стоимости з/у, в случае , если суммы не достаточно, необходимо привлекать  в сделку платежеспособного поручителя.

Ипотечный кредит по Договору

Сбербанк выдает также ипотечный кредит по Договору, то есть под залог иного имеющегося у заемщика имущества. Однако, объект залога должен быть равнозначным по стоимости или дороже. Для такого вида заёма требуется аналогичный пакет документов. Документы предоставляются по объекту недвижимости, который пойдет в качестве обеспечения залога по сделке. Процентная ставка при таком виде ипотечного займа зависит от программы кредитования и не связана с объектом обеспечения залога. Такой кредит выдается сроком от 12 до 360 месяцев. Лишиться недвижимости заемщик может только при неисполнении условий кредитного договора.

Проект типовой или индивидуальный 

С участком определились, пришло время строительства жилья. Но дом без проекта построить невозможно. И снова вопрос нашему эксперту Станиславу Нови - какой проект выгоднее: типовой или индивидуальный.

«Сегодня на рынке огромное количество предложений. Вы купили участок, знаете его площадь, помните об отступах от межи, о требованиях по пожарной безопасности - можете планировать габариты будущего дома. Высота дома также должна соответствовать правилам землепользования и застройки вашего населённого пункта (ПЗЗ).

Если у вас нет категоричного желания иметь дом, которого больше ни у кого нет, то имеет смысл обратиться за готовым проектом в архитектурную мастерскую. Там помогут подобрать наиболее подходящий вариант именно для вас. Чем еще выгодно брать готовые проекты, так это тем, что в них уже есть все расчеты по материальным затратам, как в количественном, так и в денежном эквиваленте. Если участок небольшой, архитекторы могут подсказать, какой оптимальный проект дома вы сможете на нем реализовать. Надо помнить, что, сокращая периметр и увеличивая дом за счет этажности, возрастает финансовая нагрузка, ведь вам понадобятся лестницы, дополнительные санузлы, перекрытия и т. д.

В архитектурной мастерской могут подсказать и несколько вариантов строительных компаний, с которыми они сотрудничают, а вы уже вольны выбирать, стоит принимать их рекомендации или же искать своих строителей. Не забывайте, экономя на квалификации бригады, рискуете потерять деньги и получить некачественный объект, который придется достраивать, перестраивать или вовсе ничего не получить», - рекомендует эксперт.

Договор — защита от недобросовестных строителей!

Договорные отношения при строительстве дома никто не отменял. Договор между заказчиком и подрядчиком является основой их взаимоотношений, а также возможностью защитить свои права, в том числе в судебном порядке.

«Необходимо изучить договор, особенно, если он составлен строительной компанией без вашего непосредственного участия. Внимательно прочитайте его. Иногда документ содержит множество страниц, в тексте полно непонятных терминов, и он не всегда отражает всей сути необходимых вам в вашем конкретном случае договорных отношений. Перед подписанием имеет смысл проконсультироваться с юристом, который разъяснит ваши права и обязанности, а также права и обязанности подрядчика, чтобы понимали, что вы можете требовать от подрядчика, а что – нет. Лучше составьте договор с помощью юриста и укажите в нем все нюансы, в том числе, отведенные на строительство дома сроки, качество работ, гарантии и т. д. Не бойтесь задавать подрядчику вопросы, которые вам могут показаться глупыми. Это лучше, чем остаться в глупом положении потом. Все «за» и «против» нужно выяснить до начала строительства, чтобы потом не кусать себе локти», - предостерег Станислав Нови.

Оптом выгоднее?

Наконец, участок куплен, проект выбран, строители найдены. Пришло время закупки стройматериалов. У вас на руках есть расчеты архитекторов, но стоит ли закупать все материалы сразу оптом вплоть до отделки или же лучше постепенно брать необходимое.

«Я конечно не специалист в этой области, но практика показывает, не стоит. Ведь вам необходимо будет куда-то все эти материалы складировать. На участке? Но на нем начнет работать техника: бульдозер будет рыть котлован под фундамент или работать кран по подъему перекрытий. Лучше, на мой взгляд, оформить оптовый заказ, все оплатить и распределить его доставку с некоторой отсрочкой. Например, к такой-то дате подвести определённое количество кирпича, через неделю еще столько же и т. д. Многие продавцы охотно идут на это. Заказ оплачен, они ничем не рискуют», - считает Станислав Юрьевич.

Также он добавил, что обычно продавцы строительных материалов обратно в магазин товар не принимают.

«Оставшиеся стройматериалы, конечно, можно попробовать продать через сайты купли-продажи, но лучше повременить. В частном доме может все пригодиться. Ведь постройкой дома обустройство участка не заканчивается. Наверняка, вам захочется соорудить беседку, гараж, хозблок и т. д. Тут и понадобятся все ваши остатки», - посоветовал эксперт.

Станислав Нови
Юридическая компания "Нови и Партнеры", тел.: 8 (909) 400-47-47
Сайт: novipart.ru

Продолжение следует...