Налоговые вычеты при продаже недвижимости: как уменьшить свои налоги

Эксперт продолжает рассказ о налоговой грамотности. Первую часть можно найти здесь.

Продолжаем дальше. Изменим немного первоначальные данные и «обыграем» другую ситуацию. Допустим, недвижимость приобретена до 2016 года, но в собственности она находится, предположим, всего один год (как в заданном выше вопросе). В этом случае налог, увы, платить придётся. Но «послабления» и «скидки» всё равно возможны. И наша с Вами задача постараться использовать эти возможности, что называется, «по максимуму»!

Чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, т. е. ту сумму, с которой и будет считаться «подоходный» налог, необходимо знать, каким образом это вообще, в принципе, можно сделать. Опять «ныряем» в Налоговый кодекс. Статьёй 224 НК РФ, а точнее, её первым пунктом, установлено, что в данном случае «налоговая ставка устанавливается в размере 13%». А в соответствии с пунктом 3 статьи 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13%, «налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218–221 настоящего Кодекса». Как видно из самого названия «вычет», это та сумма, которая вычитается из полученного дохода, для определения в результате налогооблагаемой базы, от которой уже и будет непосредственно высчитываться сам «подоходный» налог (НДФЛ). Нас будут интересовать вычеты, описанные в статье 220 НК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 220 НК РФ при продаже имущества, а также доли (долей) в нём, налогоплательщик имеет право на получение так называемых «имущественных налоговых вычетов». Вспоминаем о том, что проданная недвижимость была приобретена до 2016 года, а, значит, статья 220 НК РФ об имущественных налоговых вычетах нас будет интересовать тоже в «старой» редакции. В данной ситуации нам важен подпункт 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, который гласит, что «имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей».

Теперь постараюсь всё это перевести на простой язык. Итак, если проданная недвижимость отвечает двум параметрам: является одним из вышеперечисленных видов недвижимости (жилой дом, квартира, комната, включая приватизированные жилые помещения, дача, садовый домик, земельный участок или доля в одном из этих видов) и находилась в собственности налогоплательщика менее трёх лет, то имущественный налоговый вычет при продаже такой недвижимости предоставляется в сумме 1 000 000 рублей. Другими словами, в качестве «подоходного» налога придётся заплатить 13% от разницы между суммой дохода от реализации имущества (ценой договора купли-продажи) и одним миллионом рублей.

Например, квартира, которой прежний собственник владел менее трёх лет, была им продана за 1 500 000 рублей. Налог на доход от реализации этой квартиры составит: (1 500 000 – 1 000 000) х 13% = 65 000 рублей. Соответственно, продавая квартиру по цене 2 000 000 рублей, владея ею также менее трёх лет, необходимо будет заплатить налог (2 000 000 – 1 000 000) х 13% = 130 000 рублей.

Конечно, вычет в размере миллиона рублей – это хорошо! Как-никак, уменьшает налог на целые 130 000 рублей! Но на сегодняшний день продаваемая недвижимость чаще всего стόит гораздо больше, чем один миллион рублей. А как быть в ситуации, когда цена продажи объекта «тянет» на три миллиона, на пять миллионов? Более того, эта недвижимость была куплена год–полтора назад тоже за очень немалые деньги, иногда даже больше, чем цена сегодняшней продажи. А что – времена такие! И получается, что при продаже не то, что ничего не «выгадал», а скорее «потерял», так ещё и налог «неслабый» заплатить надо!

Вспомните одну из знаменитых фраз Кота Матроскина: «Чтобы продать что-нибудь ненужное, надо сначала купить что-нибудь ненужное». Вопрос «нужности», «надобности», «целесообразности» мы обсуждать, конечно, не будем. В данном вопросе важен сам принцип: «Чтобы получить доход сегодня, мне пришлось вчера «поиметь» расход». Для того чтобы сегодня получить прибыль от продажи, необходимо было вчера потратиться на покупку того, что сегодня продано.

И специально для таких случаев законодательство даёт очень неплохую «поблажку», так и называемую в обиходе – «доход минус расход». Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 рублей при продаже имущества «налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества» (подпункт 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ). То есть, продавая квартиру, к примеру, за 2 000 000 рублей (естественно, имеется в виду цена, указанная в договоре купли–продажи квартиры), купленную, предположим, год назад за 1 500 000 рублей (также зафиксированная в соответствующем договоре цена), налог на доход можно исчислить следующим образом: (2 000 000 – 1 500 000) х 13% = 65 000 рублей.

Особо хочется отметить, что законодатель даёт возможность налогоплательщику самому для себя решить, каким способом уменьшить свою налогооблагаемую базу – используя имущественный налоговый вычет или уменьшая доходы на сумму расходов. В Кодексе так и записано: «налогоплательщик вправе».

Так, в вышеописанном примере для продавца гораздо выгоднее второй вариант исчисления налогооблагаемой базы, так как в первом варианте с вычетом в миллион рублей он должен был бы заплатить 13% с 1 000 000 рублей, т. е. в два раза больше (130 000 рублей вместо 65 000 рублей).

А в случае с продажей приватизированной квартиры применять второй вариант абсолютно невыгодно, если не сказать бессмысленно. Приватизация является бесплатной. Конечно же, затраты присутствуют, но сама сделка по передаче жилья в собственность гражданина является, так сказать, «условно бесплатной». Это значит, что налогоплательщик не понёс прямых расходов, связанных с приобретением продаваемого имущества. Поэтому уменьшить базу по налогу на доходы физических лиц в ситуации приватизации просто не на что. Та же самая ситуация с унаследованным и подаренным жильём. В этих случаях для уменьшения налогооблагаемой базы, конечно же, применяют имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Теперь вернёмся к тому вопросу, с которого и началась эта статья – продажа квартиры, в которой человек проживал с «советских» времён и которую он «приватизировал» год назад. Так как «пресекательный» срок в три года (в данном случае мы используем «старую» редакцию Налогового кодекса) связан с нахождением имущества в собственности налогоплательщика, то, соответственно, исчисляться этот срок будет с момента получения налогоплательщиком права собственности на недвижимость, который определяется датой государственной регистрации этого права. В рассматриваемой ситуации это право зарегистрировано только год назад. Поскольку к моменту продажи квартиры не прошло трёх лет с нахождением имущества в собственности налогоплательщика, то налогоплательщик при реализации квартиры в этом году может получить только имущественный налоговый вычет в сумме не более 1 000 000 рублей.

А так как цена проданной квартиры, скорее всего, превышает сумму в 1 000 000 рублей (что поделаешь, такие сейчас цены на жильё), то при заявлении о предоставлении имущественного налогового вычета налог на доход, полученный от реализации этой квартиры, составит 13% от разницы между суммой дохода от реализации и одним миллионом рублей.

Продолжение следует.

Должны ли вы вообще платить? Смотрите Часть 1

Станислав Юрьевич Нови,

Директор юридической компании «Нови и Партнёры»

+7-909-400-47-47
+7-909-429-17-17
+7-903-463-05-05
www.novipart.ru
[email protected] 

СтаниславНови Новиипартнеры налоги
Если вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редакции
Актуальность
(0 оценок)
Изложение
(0 оценок)
Я рекомендую
Пока никто не рекомендует

Комментарии

Комментарии предназначены для общения, обсуждения и выяснения интересующих вопросов

Общество
В минувшие выходные инспекторы ДПС выявили более 30 фактов повторного управления автомобилями в состоянии опьянения. Еженедельно, напомним, с пятницы по понедельник на территории Ростовской области проводится рейд «Нетрезвый водитель». «За прошедшие выходные, с 10 по 13 августа, за управление транспортными средствами в состоянии опьянения инспекторы ДПС составили 90 административных материалов, за отказ от прохождения освидетельствования на состояние опьян...
Общество
Приходить на выборы всей семьей сразу несколькими поколениями – добрая традиция донских избирателей. Традицию активно поддерживает Избирательная комиссия Ростовской области и готовых для ребятни приятные сюрпризы. В единый день голосования 9 сентября 2018 года на каждом избирательном участке региона будет проходить детская выставка творческих работ участников акции «Голосуем всей семьей». «Необходимо прийти на избирательный участок 9 сентября с 8.00 до 20....
Новости партнёров
«Ростелеком» запустил новую тарифную линейку «Скорость», разработанную специально для малого бизнеса. Ее главное отличие от других предложений — гарантированно высокая скорость интернета до 100 Мб/с по технологии ШПД, сообщает пресс-служба компании. «Тарифы линейки «Скорость» – одни из самых выгодных в сегменте B2B в России. Благодаря собственной самой крупной в России оптоволоконной сети, «Ростелеком» смог предложить среднему и малому бизнесу невысокие та...
Происшествия
ЧП случилось на Большой Садовой в Ростове-на-Дону днем 14 августа. Водитель автобуса №7 не обратил внимания на детскую коляску, которую две женщины выносили из салона на остановке. «Защемил коляску и женщину, помогавшую спустить коляску. Проехал в таком положении несколько метров. На крики остановиться и открыть двери отреагировал не сразу, так как водил в наушниках», - написала мать ребенка Полина Л. Малыш по счастливой случайности отделался легким испуго...
ВИДЕОФАКТ
В Ростове-на-Дону мужчина неадекватного поведения прибыл на Северное кладбище и начал крушить надгробия. Инцидент произошел в понедельник, 13 августа. Очевидцы вызвали полицию. Прибыли два сотрудника. Они попытались его задержать с помощью спецсредств — газа, наручников. Но вандал оказал им жесткое сопротивление. В итоге полицейским пришлось вызывать подмогу. Как сообщил 1Rnd источник в правоохранительных органах региона, вандал оказался психически нездоро...
Спорт
Хоккейный клуб «Ростов» одержал две победы против клуба «Россошь» из одноименного города в Воронежской области. Товарищеские матчи прошли в рамках предсезонной подготовки. Первый матч состоялся 14 августа. Игра завершилась в пользу дончан со счетом 0:1. Судьбу матча определяли в серии буллитов. Решающим стал бросок новичка команды Павла Медведева. Второй матч прошел на следующий день. Игра завершилась со счетом 2:3 в пользу «кондоров». Отличился Алексей Пр...
Спорт
С 16 по 19 августа в Ростовской области пройдет Третий воздухоплавательный спортивно-зрелищный фестиваль «Небесная регата – 2018», посвященный 85-летию воздушного флота России. Семь команд из Белгорода, Феодосии, Москвы, Краснодара, Ростова-на-Дону будут сражаться за главный приз соревнований – Открытый кубок Ростовской области по воздухоплавательному спорту «Кубок ДГТУ». Главное мероприятие фестиваля - перелет тепловых аэростатов через Таганрогский залив....
Общество
В понедельник, 20 августа, врач-уролог высшей категории Игорь Вакуленко проконсультирует пациентов в МБУЗ «ЦРБ» Азовского района. Записаться на консультации может каждый желающий азовчанин у своего лечащего врача в местном медицинском учреждении. При себе рекомендуется иметь результаты обследований в случае их наличия, страховой полис и паспорт. Отметим, что специалисты Областного консультативно-диагностического центра (ГАУ РО «ОКДЦ») традиционно выезжают...
Происшествия
Очевидцев инцидента в очереди к «МакАвто» на проспекте Космонавтов разыскивает ростовчанин. На девушку напала автомобилистка, которой сделали замечание. Как пишет Ян Л., инцидент произошел около 8.30 утра вторника, 14 августа. Женщина на Land Cruiser задерживала очередь: она наводила порядок на заднем сидении, даже когда кассы освободились. Тогда девушка из стоявшей за «Крузером» машины посигналила ей. «В ответ обрушился поток нецензурной брани и агрессии»...